1. Договор "по любви": удобно, но страшновато

Как рассказал нам вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Виктор Несин, существует два варианта аренды квартиры. Причем оба они законны, но в каждом из них присутствует договор.

Первый – аренда по договору, который заверен только подписями двух сторон – арендодателя, и того, кто арендует жилье. Такой документ, вопреки расхожему мнению, все же имеет нормальную юридическую силу в суде. По закону заключать договор без нотариуса можно, если вы собираетесь отдать квартиру в аренду на срок до 3 лет. На практике, этот срок обычно гораздо меньший – киевляне сдают в аренду квартиры максимум на полгода-год, а потом просто продлевают договор. Это, конечно, не самые выгодные для арендатора условия. Ведь при заключении нового договора, даже если жилье не меняется, то может очень поменяться сумма аренды. А договор такие изменения призван контролировать. Причем, это не шуточки – на самом деле арендатор вправе отказаться платить больше за квартиру, которую снимает. Если, конечно, в договоре проставлена определенная сумма. Заставить платить больше арендодатель не имеет права.

Виктор Васильевич привел интересный пример, правда, зарубежный, – на Манхеттене некоторые и ныне снимают квартиры чуть ли не по $500. Хотя все остальные платят втрое больше. Просто "счастливчики" в свое время заключили договора на 5 лет и теперь пожинают плоды своей предусмотрительности.

И, наверное, настоящее откровение для многих арендаторов Киева – снимающий жилье может даже подать в суд на хозяина квартиры, если тот будет требовать "или плати больше – или выселяйся". Решать же силовыми методами этот вопрос хозяину вообще противопоказано. На тот момент, пока его квартира находиться в аренде, распоряжается ею арендатор. Это значит, войди хозяин без позволения "снимающего" в квартиру, не говоря уже о выносе вещей – все, можно писать заявление в милицию, даже уголовное дело могут открыть.

Тем не менее, полюбовный договор, скрепленный только подписями, имеет и свои недостатки. Главный из которых – возможное неправильное, с юридической точки зрения, оформление договора. За счет чего в тексте могут появиться "лазейки", которые, в свою очередь, очень могут пригодиться арендодателю в случае судебной тяжбы.

2. Договор с нотариусом: дорого, зато надежно

Так что как не крути, но если арендатор сам не юрист, прибегать к помощи специалиста придется. В таком случае удобней обратиться за заверкой документа к нотариусу. Их у нас есть два вида – государственные и частные и условия сотрудничества с ними по договору будут отличаться.

Если юрист государственный – то в "казну державы" придется положить еще 1% от всей прибыли, которую получит хозяин в случае сдачи квартиры. Например, квартира сдается на год и за $600 в месяц, то за год получиться $7200. А государству хозяин будет обязан уплатить единоразово, при заключении договора об аренде, $72.

Оформление сделки у частного юриста может избавить от уплаты налога в 1%, но тут необходимо учитывать, что плата самому нотариусу чаще всего составляет тот же один процент от суммы сделки.

Но в любом случае, если договор аренды заверить у нотариуса – это значит, что арендодатель должен будет платить налоги от прибыли, которую получает от сдачи квартиры. Это обыкновенный налог на доход физлиц – 15% ежемесячно. Кроме того, понадобиться также справка с БТИ, что тоже стоит денег и времени.

3. Четные и экономные выбирают ЧП

Есть еще один способ законной сдачи квартиры, о котором нам поведали в государственной нотариальной конторе Дарницкого района:

– Если вы хотите сдать квартиру (а мы представились владельцами квартиры, которые хотят сдавать жилье "по всем правилам" – Авт.), вам лучше сразу оформить себя как частного предпринимателя и платить единый сбор в 200 грн ежемесячно, – объяснил сотрудник нотариальной конторы. – Но лучше обратитесь с этим к частному юристу. Он подскажет вам, как зарегистрироваться предпринимателем (в районной администрации), и сведет с налоговой (придется встретиться с налоговым экспертом, который научит заполнять декларацию).

Так что теперь у хозяина квартиры появится новая головная боль- заполнение деклараций. Хотя 200 грн сбора – все-таки часто меньше 15% от ежемесячной прибыли с аренды квартиры.

Вывод: Кому это надо?

Несмотря на то, что квартиру в нашей стране надо сдавать законно, прозванивая нотариальные конторы, мы сталкивались с непониманием наших мотивов, и даже с недоумением. По-видимому, мы оказались чуть ли не первыми в Киеве желающими "светить" свою прибыль от аренды.

Тем не менее, по мнению специалистов, законная аренда имеет ряд преимуществ.

В первую очередь, позволяет максимально обезопасить свои риски и арендодателю, и арендатору. После подписания сделки с заверенным договором хозяин квартиры отправляется прямиком в жэк. Там он регистрирует тот факт, что его квартира находиться в аренде. С момента такой регистрации все претензии жэка касаются новых жильцов-арендаторов. Сюда входят не только задержки по квартплате, но также и претензии в случае затопления, нанесения любого вреда имуществу соседей и т. п. При нанесении вреда самой квартире, с арендаторов тоже можно спросить, причем вполне законно. В случае, если арендаторы покинут квартиру, прихватив хозяйскую мебель, технику или даже посуду – на них вполне можно писать заявление в милицию. А вот арендатора-"призрака" разыскивать вряд ли станут.

А для того, кто снимает жилье, законный договор вообще желателен. Ведь арендатор не несет никаких дополнительных материальных трат – налоги-то с хозяина жилья спрашивают. Зато такой договор будет заключен грамотно, и обыграть его пункты в суде в пользу арендодателя будет сложно. Кроме того, наличие справки из БТИ и полного перечня всего находящегося в квартире обезопасит арендатора от несправедливых претензий. Однако, практика показывает, что уговорить хозяина решать все законными методами фактически невозможно. А недоумение нотариусов – лишнее доказательство того, что сдача жилья "по закону" у нас почти не практикуется.

Квартиру, сдаваемую в аренду, можно застраховать

Большинство страховых компаний не отказываются страховать квартиру, сдаваемую в аренду. При этом на стоимость полиса будут влиять условия договора (сумма договора, франшиза, покрытие рисков и т. д.), а вовсе не то факт, что квартира будет сдана в аренду. Подобная лояльность страховиков объясняется просто: в определение "страховой случай" не входят разрушения, спровоцированные обитателями квартиры. Неважно, по чьей вине – владельца квартиры или жильцов – невыключенный в вашей квартире кран испортил дорогой паркет. В любом случае, выплаты вы не дождетесь. Тот же принцип действует и при наступлении страхового случая: СК все равно, кто проживает в данный момент в квартире – страховку придется выплачивать. Однако, сдавая квартиру, не лишним будет обязать жильцов застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами. В этом случае, если по их вине будет нанесен ущерб вашим соседям, то возмещать убытки придется не вам, а страховой компании.