"Мои родственники в США купили дом, по которому еще не погашен кредит, и очень довольны. Во-первых, он им обошелся значительно дешевле, ведь его продавали в спешке, в связи с тем, что заемщик потерял работу. Во-вторых, большая часть кредита уже погашена, и они платят очень низкие проценты банку. Такие сделки за рубежом происходят сплошь и рядом. Хотелось бы знать, а возможно ли это у нас?" -- спросила у "Денег" аудитор Наталья Шабловская.

Возможно, а почему нет? Правда, наши банки на переуступку кредита соглашаются пока еще не так часто, как в Америке. :) "Банк может пойти на смену заемщика по кредиту в случае, если для этого есть объективные причины -- выезд кредитора на постоянное место жительства за границу или семейные обстоятельства. Также смена заемщика приветствуется, если такая рокировка улучшит качество обслуживания данного кредита", -- рассказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц банка "Форум" Максим Жирко.

То есть для начала следует все же убедить банкиров в том, что от смены заемщика им будет только лучше. При этом покупатель будет рассматриваться как новый заемщик, а значит, его платежеспособность будет проверяться на общих основаниях.

Зачем оно нам?

Однако зачем, спросит читатель, все это нужно? Ведь переуступка долга ничем особо не отличается от покупки квартиры в кредит с первоначальным взносом. Только продавец имущества получает на руки от покупателя не всю цену, а только ее часть (примерно рыночную цену за вычетом непогашенной части тела кредита). А покупатель просто переоформляет на себя чужой кредит, точнее -- его оставшуюся часть. Так зачем это делать, если, заплатив те же деньги, можно оформить на себя кредит "с нуля"?

Дело в том, что многие банки выдвигают жесткие требования к размеру начального взноса при покупке, к примеру, жилья или б/у машины -- 15--30% стоимости имущества, и баста. Если же найти заемщика, который погасил меньшую сумму, чем требует банк по первоначальному взносу, можно "войти в кредит" с меньшими затратами.

К тому же уже не нужно будет тратиться на комиссию, которая платится при оформлении первичной сделки (1--2% суммы кредита), оплачивать услуги, к примеру, оценщика (до 500 грн.) и риелтора (до 5% стоимости квартиры).

В деньгах эта экономия может вылиться не в одну тысячу долларов -- все зависит от суммы кредита.

Кстати, имущество "в кредите" однозначно стоит дешевле. Чаще всего его собственник расстается с ним в связи с тем, что больше не в силах погашать кредит, либо решил сменить место жительства. Стремясь быстрей продать, он часто выставляет более низкую цену и вполне готов к торгам с покупателями, которых само слово "кредит" отпугивает не меньше, чем "МММ".

Большую роль в оценке целесообразности такой сделки для покупателя определяют условия кредитования, которые прилагаются к покупке (ставка кредита, штрафы за просрочку платежей и прочее). Ведь если "старый" кредит оформляется на нового заемщика, условия кредитования остаются прежними. А они могут быть и не слишком удобны новому заемщику. :(

В случае же если оформляется новый кредит, применяются те условия, которые действуют в банке на момент подписания соглашения. Если учесть, что в течение последних лет кредитные ставки имеют видимую тенденцию к снижению, для покупателя, в общем-то, предпочтителен вариант с обновлением условий. Но если, к примеру, кредит оформлялся недавно или под акцию, в таком случае покупателю, возможно, есть смысл переоформить "старый" кредит на себя.

Официальная часть

Как же все сделать правильно, чтобы чужой кредит не отличался от своего? В Гражданском кодексе (ст.513, 521 и 1055 ГК Украины) сформулировано общее правило, согласно которому замена сторон в обязательстве оформляется договором в той же форме, что и основное обязательство. Для того чтобы продавец при переоформлении на нового собственника имущества, находящегося в кредите, не стал заемщиком, ему с согласия кредитора следует подписать соглашение о переуступке долга.

"Соглашение о переуступке долга заключается с полной заменой стороны в кредитном договоре и должно представлять собой комбинированное соглашение об уступке требования и переводе долга по этому договору на третье лицо, то есть на нового заемщика", -- объясняет юрисконсульт ЮК "Шмаров и Партнеры" Николай Сидоренко.

Сделка проходит в банке и, как правило, с нотариусом, оформлявшим предыдущую сделку. Нотариальные услуги обойдутся от 300 грн., в зависимости от суммы сделки -- от стоимости имущества, которое продается или покупается.

Нередки случаи приобретения квартир или автомобилей, находящихся в залоге у банка, по генеральным доверенностям. Это случается, когда недобросовестный продавец, имея обязательства перед банком, посредством доверенности пытается продать залоговое имущество по бросовой цене. "Передача денег осуществляется при оформлении доверенности и в ней не отражается. Доказать что-либо в будущем будет очень сложно. Чтобы не стать жертвой обмана со стороны продавца, нужно обязательно привлекать специалистов или юристов и тщательно проверять квартиру на предмет ее "чистоты", -- предупреждают юристы.

Будете брать?

Как правило, к переуступке долга прибегают в той ситуации, когда покупатель "завязан" на конкретном объекте и готов приобрести его вопреки довеску в виде кредита. К примеру, если интересует конкретная квартира, дом или автомобиль.

Чтобы оценить выгодность предложения, покупатель должен учесть следующие факторы. Во-первых, цена, которую запрашивает продавец, плюс остаток задолженности перед банком и затраты на переоформление не должны в сумме превышать среднерыночную цену имущества. Иначе сделка заведомо невыгодна.

Во-вторых, следует оценить условия кредитования, которые прилагаются к покупке. Но перед этим необходимо узнать, согласен ли банк на переуступку долга или возможен только вариант с выдачей нового кредита.

Особо выгодна переуступка в том случае, если продавец и покупатель связаны родственными или дружескими узами. Тут, как говорится, искать продавца не нужно. :) Правда, зачастую такая сделка не оформляется официально, а заключается устно, что ставит в рискованное положение и продавца, и покупателя.

Смена караула
Во что обойдется покупка имущества, уже купленного в кредит?
Исходные условия
Объект сделки: автомобиль Mitsubisi Lancer 2005 г. выпуска
Среднерыночная цена -- $18 000
Первоначальный кредит был оформлен на 5 лет
Валюта кредитования -- гривна
Кредитная ставка -- 4% годовых
Сумма кредита -- $16 000
Фактический срок кредитования -- 2 года
Кредит выплачен на 50%
Остаток кредита составляет $8000
Сопутствующие затраты покупателя* -- около $800
Отчисления в Пенсионный Фонд (3%) -- $540
Регистрация в ГАИ -- $150
Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга -- $60–100
Приемлемая цена при переуступке долга -- $9200

Что не нужно платить?
(экономия)
1–2% суммы кредита -- комиссия банка при оформлении кредита

Исходные условия
Объект сделки: 3-комнатная квартира в Киеве
Среднерыночная цена -- $250 000
Первоначальный кредит был оформлен на 20 лет
Валюта кредитования -- доллар
Кредитная ставка -- 12% годовых
Сумма кредита -- $100 000
Фактический срок кредитования -- 4 года
Кредит выплачен на 20%
Остаток кредита составляет $80 000
Сопутствующие затраты покупателя* -- около $5200
Отчисления в Пенсионный Фонд (1%) -- $2500
Госпошлина (1%) -- $2500
Нотариальное оформление договоров купли/продажи и переуступки долга -- $150–200
Приемлемая цена при переуступке долга -- $164 800
* Расходы на страховки не включены в сопутствующие расходы покупателя.

Что не нужно платить? (экономия)
1–2% суммы кредита -- комиссия банка при оформлении кредита
3–5% стоимости квартиры -- услуги риелторов
300–500 грн. -- услуги оценщика

Берите -- не жалко?

Стоит ли оформлять на себя чужой кредит?

ЗА

• Экономия денег на комиссиях и услугах посредников
• Возможность купить имущество с существенным дисконтом
• Возможность решить вопрос с первоначальным взносом, если денег на него не хватает

ПРОТИВ

• По "старому" кредиту ставки могут быть выше
• Очень сложно найти оптимальный вариант для себя (так, чтобы подошли и имущество, и условия кредитования)
• Новый заемщик может не понравиться банку, и он может отказать в переоформлении кредита

Итого
Выгода от покупки имущества "в кредите" определяется не только ценой, запрашиваемой продавцом, но и условиями кредитования, которые "идут в комплекте" с приобретаемым имуществом.

По материалам: Деньги