Получить банковский кредит на покупку магазина или подвала, пригодного для его размещения (или дальнейшей сдачи в аренду), не будучи частным предпринимателем, практически невозможно. Однако попытаться все-таки стоит, правда, только тем, кто уже имеет "золотой ключик" в виде достойной зарплаты.

Все помнят историю о Буратино, который стал счастливым наследником простой каморки, а в итоге получил от нее неплохие дивиденды? В конце 2005 года Константин Хотиненко решил приобрести у городских властей помещение старого магазина, который находился в центре. Получив все необходимые документы и решение районного совета (не нужно упоминать каких усилий ему это стоило, отметим лишь, что вся эта возня заняла около полугода и обошлась примерно в $10 тыс.), он облечено выдохнул.

С легким сердцем Константин отправился в крупный банк, имеющий европейские корни, у которого он вознамерился взять кредит на покупку этого коммерческого объекта. Стоимость магазина, по данным оценщиков, составила чуть более $100 тыс. Кредит банк выдал, и уже спустя семь месяцев после первого посещения понравившегося объекта Костя стал его полноправным собственником.

"И что?", -- резонно спросит читатель, ведь таких сделок довольно много и ничего особенного в этом нет. Возник такой вопрос и у автора. "А то! Когда я объявил о сдаче в аренду помещения старого магазина, то одним из первых ко мне обратился тот самый банк, который выдал мне кредит на его покупку", -- не скрывая удовольствия, ответил удачливый инвестор. В итоге, сдав банку помещение, купленное за его же деньги, Константин не только гасит за счет аренды ежемесячные кредитные платежи, но и получает неплохую прибыль. Стоит ли говорить, что после того, как он расплатится по кредиту, доход от аренды будет идти только ему в карман?

Аренда для погашения кредита: миссия "почти невыполнима"

"Деньгам" захотелось узнать: а может ли обычный гражданин стать гордым владельцем нежилого помещения с целью его дальнейшей сдачи в аренду для получения прибыли. Ведь арендная плата за неэксклюзивное помещение площадью 100 м2 составляет в Киеве в среднем $2500--3000 в месяц. При получении кредита на пять лет придется платить банку до $3400 в месяц. Естественно, если продлить срок кредита до 10 лет, то можно платить до $2100 в месяц, что, конечно, тоже немало, но уже позволяет гасить кредит за счет денег, получаемых от арендатора. Результат, как говорится, "на лицо". И тут заемщика-рантье ждет первый "удар".

Подобные ответы были получены и в других трех банках, у которых в списке кредитных продуктов есть "кредитование покупки коммерческой недвижимости", -- в УкрСиббанке, Диамантбанке и Индексбанке.

Как показывает практика, нет смысла обращаться в банки, не имеющие в перечне услуг такого рода кредитов, -- в них заем на столь крупные суммы (от $100--150 тыс.) получить практически нереально. Однако и сотрудники тех банков, где есть такие программы, как показалось, были удивлены нашим вопросом. "Наш розничный отдел ни разу не сталкивался с такими просьбами со стороны своих клиентов. Эти кредиты выдаются только предпринимателям", -- честно призналась пресс-секретарь Индексбанка Наталья Устименко.

"Удар" мы выдержали и решили пойти другим путем: от имени наемного работника крупной компании обзвонили вышеперечисленные банки, а именно: отделы розничного кредитования, с просьбой дать кредит на покупку "коморки папы Карло", к примеру, за $150 тыс.

А зачем вам?

Этот вопрос присутствовал в тройке первых при всех телефонных переговорах. "Хочу приобрести подвальное помещение в своем доме, потом планирую сдать его в аренду, у меня уже есть желающие", -- следует заученный ответ. Поскольку отдельных программ кредитования физических лиц нет в природе, придется договариваться в индивидуальном порядке. И тут последовал второй "удар".

Начнем с того, что минимальный первоначальный взнос на покупку коммерческой недвижимости -- 20% стоимости объекта. И это в лучшем случае. Ибо, как выяснилось, он преспокойно может вырасти до 30--40% -- в зависимости от решения всемогущего кредитного комитета банка, а также типа недвижимости. Например, если покупаются уже готовые офисные помещения, аптеки, кафе, рестораны или салоны красоты, начальный взнос составит 30%. Если речь идет об ангарах, гаражах, СТО, меньше чем на 40% рассчитывать не стоит (см. таблицы). Залогом по кредиту выступает покупаемая недвижимость, также можно оставить в залог собственное жилье. В этом случае можно рассчитывать, что первоначальный взнос будет на 4--5% ниже -- 25--35%.

Номинальные ставки на коммерческие ипотечные кредиты также "кусаются" -- 12--13,5% в валюте и 17,5--18% в гривне. Для сравнения: кредиты под покупку жилья идут под 10--13,4% в валюте и под 14,5--17% в гривне. Срок кредита на покупку коммерческой недвижимости банкиры также постараются снизить, если, конечно, заемщик не является давним клиентом банка и имеет отличную кредитную историю.

Минимальный срок -- 5 лет, максимальный (и практически недостижимый для обычного человека "с улицы") -- 10 лет. Напомним: срок кредитования по обычной ипотеке уже достигает 25 лет.

И последние, но отнюдь не самые маловажные вопросы -- это размер ежемесячного платежа и расходы на обязательное страхование залога, которые при сроке 10 лет и сумме кредита $150 тыс. составят минимум $600 в год. Помимо страхования самой недвижимости, банки также требуют страховать жизнь заемщика, а иногда и титул (право собственности, на случай если оно будет оспорено), что также увеличивает расходы клиента.

Кстати, каждому встречному такие кредиты не выдают. Нужно как минимум обладать хорошим доходом и, желательно, кредитной историей. В общем, дорогому рантье придется сперва поискать высокооплачиваемую работу -- с "белой" зарплатой не менее $3500 либо продавать золотой ключик.

Контора - платит

Выгодно ли покупать квартиры под офисы? Средняя стоимость и окупаемость квартир, сдаваемых под офисы:

Источник: